文/龐無忌
房地產(chǎn)市場仍在底部徘徊。
今年前5個月，中國超百城放寬樓市調(diào)控，房貸利率數(shù)次降息，不少地方還下調(diào)了首付比例。5月份，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，有超80城發(fā)布百條政策，杭州、成都、合肥、武漢、長沙等熱點二線城市跟進，支持多孩家庭的住房政策頻出。
雖然政策暖意融融，但受到疫情等因素沖擊，樓市恢復(fù)并不順利，5月份房地產(chǎn)多項指標(biāo)仍在谷底徘徊。
百城二手房價環(huán)比轉(zhuǎn)跌
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，百城二手住宅價格累計上漲0.19%；百城新建住宅價格累計上漲0.11%。無論新房、二手房價格累計漲幅均十分微弱，房價總體仍在橫盤。
該機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月百城二手住宅均價在今年2月份回正之后，環(huán)比再度轉(zhuǎn)跌，下降0.01%，顯示房價反彈仍面臨較大壓力。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，5月100個重點城市二手住宅均價環(huán)比下跌0.05%，同比下跌1.06%。這是該機構(gòu)統(tǒng)計的百城二手房價連續(xù)第二個月下跌。
新房成交量同比降逾五成
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年1-5月，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。5月份，據(jù)初步統(tǒng)計，部分地區(qū)在疫情反復(fù)等因素影響下，市場活躍度不及預(yù)期，重點城市5月成交面積同比降幅超五成，環(huán)比小幅增長約6%。
不過，從更為靈敏的周度成交數(shù)據(jù)來看，5月重點城市周度成交環(huán)比緩慢回升，同比降幅有所收窄。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，這與5月份金融等支持性政策持續(xù)出臺有關(guān)。
二手房市場交易活躍度有所上升。貝殼研究院監(jiān)測的50個城市5月份二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比降幅收窄。50城中超八成城市成交量環(huán)比增長，沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。
300城土地出讓金同比降七成
今年前5個月，300城市土地出讓面積、地價、溢價率等數(shù)據(jù)同比均有明顯下滑。中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛指出，其中，5月單月，300城土地成交規(guī)劃面積同比下降近四成，各類用地出讓金達2284.95億元，同比下降70.77%。
從今年首輪集中供地來看，22個重點城市中，19個城市完成一批次集中供地出讓，但各城市冷熱分化顯著。其中，深圳8宗地塊全部觸頂成交，福州流拍3宗、撤牌3宗，未成交地塊占總供應(yīng)29.4%；合肥撤牌8宗地，流拍地塊占總供應(yīng)25%。
張曉飛說，總體而言，一批次集中供地整體有回溫跡象，流拍合計占比17%，明顯低于去年二批次集中供地32%的流拍占比。底價成交地塊合計占比61%，較去年二、三批次明顯降低；另外，溢價成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二三批次明顯增多，土拍市場出現(xiàn)回暖跡象。
百強房企業(yè)績同比“腰斬”
克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場信心不足、整體表現(xiàn)仍相對低迷。5月百強房企單月業(yè)績同比降低59.4%，降幅保持在較高水平。累計業(yè)績來看，百強房企1-5月的整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進一步擴大。
今年以來即使大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動調(diào)降了銷售目標(biāo)，但企業(yè)實際的業(yè)績完成情況仍不及預(yù)期。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。
何時完成“筑底”？
盡管各項數(shù)據(jù)同比跌幅依然較大，但5月份，樓市成交跌幅并未進一步擴大。據(jù)多個機構(gòu)統(tǒng)計，樓市成交環(huán)比有小幅回升，顯示市場正在筑底過程中。此外，58同城、安居客發(fā)布的5月中國新房找房熱度回升，環(huán)比上漲10.5%，顯示市場預(yù)期有所改善。
這一次的樓市底部徘徊會持續(xù)多久？
億翰智庫宏觀首席研究員張化東表示，樓市恢復(fù)將呈“U型”，而非“V型”反轉(zhuǎn)，“U型”的底部至少要持續(xù)六個月。也就是說，從政策開始出臺往后推六個月的時間，大約在10月份左右，整個市場才能夠有非常明確的恢復(fù)。
值得注意的是5月份以來，支持政策力度不斷加大。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，包括全國首套房貸利率下限降低20個基點，5年期LPR超預(yù)期下調(diào)15個基點，蘇州、南京、濟南等17城率先執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套房貸利率5.05%。
5月，97省市跟進放松政策。其中，20城放松限購，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費，22城落地購房補貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。
該克而瑞預(yù)計，兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M，成交有望企穩(wěn)回升。
曹晶晶預(yù)計，6月重點城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)。她指出，本輪市場恢復(fù)或?qū)⒊尸F(xiàn)出重點一二線城市企穩(wěn)帶動更多城市恢復(fù)以及改善性需求釋放帶動更多剛需入市的特征。 【編輯:吳濤】
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